Welchen Einfluss hat die Finanzierung auf das Immobilieninvestment?

Das erläutert Beate Meurer-Kirchloh, Leiterin Unternehmens- und Immobilienfinanzierung, ausführlich im Gespräch.

Wie ist die Vorgehensweise/Herangehensweise bei der Planung einer Finanzierung? Welche Abläufe finden statt?  

In Absprache mit dem Portfoliomanager erarbeiten wir unter Berücksichtigung der jeweiligen Anlagebedingungen und Portfoliostrukturen des Investmentvehikels die Finanzierungsstruktur. Hierbei spielen die Wünsche der Anleger, die Immobilie mit all ihren Facetten zu baulichen Gegebenheiten, Vermietungssituationen, rechtlichen Besonderheiten, Zukunftsstrategien und die aktuelle sowie prognostizierte Geld- oder Kapitalmarktentwicklung eine maßgebliche Rolle. Die Ergebnisse werden dann den Banken mit einer entsprechenden Ausarbeitung und dem formulierten Kreditantrag präsentiert. Anschließend treten wir mit den Finanzierungspartnern in den Dialog und erhalten Angebote. Aus den Angeboten suchen wir in Abstimmung mit dem Portfoliomanager den für den Fonds geeignetsten Finanzierungspartner aus und beauftragen ihn die Kreditentscheidung einzuholen und in die Finanzierungsverträge mit uns abzustimmen.

Worauf kommt es bei der Darstellung der Fremdfinanzierung für eine Gewerbeimmobilie an?

Die Transparenz bei der Beantragung des Kredites mit einer fundierten Chancen- und Risikoanalyse des Investments durch uns den Kunden, ist gegenüber den Finanzierungspartner der wichtigste Part. In der Praxis hat sich gezeigt, wer die Risiken im Griff hat ist ein gern gesehener Kunde, die Chancen sehen, ist ein Muss aber aus Sicht der Banken zu einseitig. Hier spielt unser langjähriges Know-how rund um die Immobilie mit allen Facetten wie Drittverwendungsfähigkeit, Marktgängigkeit genauso eine Rolle wie die Einschätzung des Kapitalmarktes und die Auswahl der innovativen Finanzierungsstrukturen. Dadurch ist das Verhandeln der Kreditbedingungen auf Augenhöhe und im Sinne unserer Anleger möglich.

Wie wichtig ist die regionale Nähe der Finanzierungspartner (zu der Immobilie)?

Eine Regionalbank hat sehr häufig eine andere, ich möchte sagen emotionalere Bindung zu unserer Assetklasse. Das kann positiv wie negativ sein, insofern ist die Nähe von Vorteil bei der Einschätzung der Immobilienqualität aber die Nähe spielt bei der Auswahl des Finanzierungspartners keine wesentliche Rolle.

Was macht die Finanzierungstätigkeit bei der Hahn Gruppe aus?

Wir praktizieren die fundierte Chancen- und Risikoanalyse schon viele Jahre. Transparenz, die in einem Votum ähnlich der Kreditanalysten in den Banken und Sparkassen endet, wird bei den Banken hoch geschätzt. Die Banken betrachten und behandeln wir als unsere Partner.
Der Bankenpool, den wir in mehreren Jahren aufgebaut haben und auf den wir zurückgreifen können, beträgt mehrere hundert Institute. Das macht uns unabhängig von Fusionen oder neuen Geschäftspraktiken einzelner Banken und Sparkassen. Außerdem bringt es uns eine Markttranzparenz welche Bank oder welche Sparkasse was warum nicht macht oder gerne macht und somit Sicherheit in der Beurteilung ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung möglich ist. Ein Banker hat mal gesagt wir sprechen die Sprache Bank-Deutsch Deutsch- Bank und das sei das Rezept für den Erfolg.

Wie funktioniert das Zusammenspiel mit den weiteren Fachbereichen der Hahn Gruppe?

Wir als Finanzierungsteam sind sowohl im Bestandsgeschäft, als auch im Neugeschäft und in die Unternehmensfinanzierung involviert. Das führt dazu, dass wir mit sehr vielen Kollegen aus anderen Bereichen zusammenarbeiten dürfen. Hier kommt es insbesondere darauf an, Informationen zeitnah und konstruktiv auszutauschen und immer das gemeinsame Ziel im Sinne unserer Anleger im Auge zu behalten. Das funktioniert gut und die Sachdiskussionen bringen uns alle weiter und am Ende freuen wir uns, wenn wir gemeinsam einen erfolgreichen Vertragsabschluss vor uns liegen haben.

Neben Banken und Sparkassen treten zunehmend weitere Akteure als potenzielle Fremdkapitalgeber auf. Wie beurteilen Sie diese Entwicklung?

Als Unternehmer liegt es in der Natur der Sache, aktiv zu sein, seine Ideen umsetzen und auszuprobieren und auf Marktgelegenheiten schnell reagieren zu können. Dazu gehört der Erfolg genauso wie das Scheitern. Die Entwicklung in der digitalen Welt, dem produzierenden Gewerbe und viele andere Bereichen mehr ist so schnell oder auch der Druck der Verkäufer von Grundstücken so massiv, daß die Reaktionszeit eine Gelegenheit zu nutzen oder vor dem Wettbewerb zu liegen oft sehr kurz ist. Hier kommen viele klassische Banken sowohl in der Unternehmensfinanzierung als auch der Projektfinanzierung oft an ihre Grenzen. Innovative Ideen oder zunächst spekulative Investitionen oder auch hohe Finanzierungsquoten sind für die Alternativfinanzierer ein gutes Investment. Hier wird das Risiko gut bezahlt, deutlich höhere Zinssätze und Kosten als bei den klassischen Banken und Sparkassen.

Bei den risikoarmen Investments wie langfristige Finanzierungen mit tollen Objektlagen und potenten Mietern sind die Bedingungen der Banken und Sparkassen inhaltlich und kostenmäßig selten zu schlagen.

Die Versicherer oder Pensionskassen drängen seit geraumer Zeit in den risikoarmen Markt und können unter bestimmten Prämissen auch als Wettbewerber zu den Banken und Sparkassen punkten.

Aktuell ist das Zinsniveau sehr niedrig. Rechnen Sie mit einer Fortsetzung dieser Entwicklung?

Die wirtschaftlichen Lagen der EU-Länder sind sehr unterschiedlich und die wenigsten Länder können nach wie vor Zinsanstiege als Investitionshemmer m.E. nicht wirklich vertragen. Dazu kommen in allen Ländern und so auch in Deutschland die wirtschaftlichen Folgen für die Unternehmen und Privathaushalte der Pandemie hinzu, die uns noch Jahre begleiten werden. Insofern gehen wir nach wie vor von einem niedrigen Zinsviveau aus, auch wenn wir eine moderate Tendenz der Zinsanstiege erwarten. 

 

 

   

 

  

    

 

 

 

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